Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Prywatności. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce. X
Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej definiuje artykuł 6 Ustawy o własności lokali: „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.”

Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, powstaje z chwilą wyodrębnienia własności lokalu w budynku. Wspólnoty się nie „zawiązuje”, nie „zakłada”. Ona powstaje na podstawie Ustawy o własności lokali – niezależnie od woli właścicieli. Nabywając prawo własności wyodrębnionego lokalu stajemy się członkiem wspólnoty. Jedyną formą „wypisania” się z niej jest sprzedaż lokalu.

Czym jest nieruchomość wspólna?
Ustęp 2 artykułu 3 Ustawy o własności lokali mówi: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.” Tyle na ten temat mówi ustawa. Intuicyjnie: Dachy, schody, działka na którym wzniesiono budynek, korytarze, klatki schodowe, konstrukcja budynku, piony instalacyjne, elewacja. Przez wiele lat spór toczono wokół balkonów. Dzisiaj jednak orzecznictwo jest już w tym zakresie jednoznaczne: Balkony, loggie i tarasy przynależne do lokali nie są częścią nieruchomości wspólnej.

Zarząd nieruchomością wspólną
"Zarząd nieruchomością wspólną", to nie zarząd wspólnoty czy zarządca, tylko sposób, w jaki podejmuje się decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej, sposób w jaki poszczególni właściciele lokali - członkowie wspólnoty - uczestniczą w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej oraz w ewentualnych pożytkach. Sposób ten właściciele lokali mogą określić sobie w umowie w formie aktu notarialnego. Jeśli tego nie zrobią to obowiązują ich postanowienia Ustawy o własności lokali. Określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną to nie tylko decyzja, czy jej organem będzie zarządca nieruchomości, któremu zarząd powierzono w trybie artykułu 18 ustawy, czy zarząd wspólnoty wybrany w trybie artykułu 20, niekoniecznie, na co należy zwrócić uwagę, spośród właścicieli. Sposób zarządu to również sposób podziału kosztów. Ustawa mówi: wg udziałów. W umowie określającej sposób zarządu, odmienny niż określony ustawą, właściciele lokali mogą się umówić, na przykład, że koszty utrzymania nieruchomości wspólnej będą ponosić proporcjonalnie do ilości posiadanych lokali. Pamiętać należy, że umowa taka musi mieć formę aktu notarialnego, a określony nią sposób zarządu będzie można zmienić bądź kolejną umową bądź uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza. W praktyce również w formie aktu notarialnego.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej
"Zarząd wspólnoty mieszkaniowej" to jej organ reprezentacyjny, decyzyjny w zakresie czynności zwykłego zarządu i wykonawczy, wybrany najczęściej spośród właścicieli lokali, ale niekoniecznie. W skład zarządu wspólnoty mogą wchodzić tylko i wyłącznie osoby fizyczne, co oznacza, że członkiem zarządu nie może być np. spółka prawa handlowego. Zarząd wspólnoty wybierany jest w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej, o ile wcześniej nie powierzono zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej w trybie artykułu 18 ustawy, czyli w umowie właścicieli zawartej w formie aktu notarialnego.
Zarząd wspólnoty może być jedno lub wieloosobowy. W przypadku zarządu wieloosobowego oświadczenie woli za wspólnotę składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Uprawnienia i obowiązki zarządu wspólnoty mieszkaniowej
Zarząd musi organizować zebrania, składać sprawozdania z zarządu, przeprowadzać głosowania w sprawie uchwał, a później je realizować. Musi reprezentować wspólnotę na zewnątrz oraz wobec poszczególnych właścicieli lokali. Musi realizować jeszcze cały szereg pozostałych obowiązków wynikających z ustawy o własności lokali i co najistotniejsze, zarząd ponosi odpowiedzialność za ich wykonanie.
Zarząd może podejmować wszelkie decyzje w zakresie czynności zwykłego zarządu. Może żądać wynagrodzenia za swoją pracę. I co najistotniejsze, może wykonywać swoje czynności samodzielnie lub zlecić ich wykonywanie zarządcy nieruchomości w rozumieniu Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Czyli osobie fizycznej posiadającej licencję zarządcy lub podmiotowi gospodarczemu świadczącemu usługi zarządzania, zatrudniającemu "licencjonowanego" zarządcę nieruchomości. Nota bene nie ma innych. Tytuł zarządcy nieruchomości jest chroniony prawem, jeśli więc ktoś nie ma licencji to nie ma prawa nazywać się zarządcą nieruchomości.
Trzeba jednak pamiętać, że zlecając wykonywanie czynności zarządzania zarząd wspólnoty nie pozbywa się odpowiedzialności za ich wykonanie.
Czego zarządowi nie wolno? Działać wbrew interesom ogółu właścicieli lokali, podejmować samodzielnie decyzji w zakresie czynności przekraczających zwykły zarząd. Łamać prawo - niby oczywiste, a praktyka wskazuje, że nie do końca.
Trzeba dobrze zastanowić się, czy zostać członkiem zarządu, czy nie. Przywileje żadne, pracy trochę, a odpowiedzialność bardzo duża. Zdecydowanie bezpieczniej jest powierzyć zarząd profesjonalnemu zarządcy aktem notarialnym. Trzeba to tylko zrobić umiejętnie, czyli tak sformułować zapis notarialny, aby "osobę" zarządcy można było zmienić w trybie zwykłej już uchwały, bez udziału notariusza.

Jakie dokumenty organizacyjne powinna posiadać wspólnota?
Wspólnota mieszkaniowa musi posiadać numer Regon i numer NIP.
Numer regon nadaje urząd statystyczny na podstawie złożonego wniosku RG-1, do którego należy załączyć akt notarialny z wnioskiem o wyodrębnienie własności lokalu - najlepiej pierwszy, uchwałę o wyborze zarządu lub umowę notarialną, którą zarząd powierzono osobie fizycznej lub prawnej, umowę o zarządzanie nieruchomością, jeśli zarząd wspólnoty zlecił wykonywanie czynności zarządu tzw. "firmie zarządzającej" lub zarządcy nieruchomości.
Numer NIP otrzymujemy składając deklarację NIP-2 w urzędzie skarbowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości lub siedzibę zarządcy - zdania urzędników w tej kwestii są podzielone. Do tego załączniki jak do regonu.
NIP i regon, akt notarialny z wnioskiem o wyodrębnienie własności (pierwszego najlepiej) lokalu, uchwała o wyborze zarządu, zestawienie właścicieli, wyciąg z księgi wieczystej, ew. umowa o zarządzanie - to zestaw dokumentów, których może wymagać od wspólnoty mieszkaniowej bank do zawarcia umowy o prowadzenie rachunku.
Strona głównaGaleriaPanel klientaFAQSondyMapa stronyKontakt